{"id":5054,"date":"2013-02-04T08:15:57","date_gmt":"2013-02-04T07:15:57","guid":{"rendered":"http:\/\/www.frankensicht.de\/?p=5054"},"modified":"2013-02-04T08:15:57","modified_gmt":"2013-02-04T07:15:57","slug":"mietrechtsanderungsgesetz-passiert-den-bundesrat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.frankensicht.de\/?p=5054","title":{"rendered":"Mietrechts\u00e4nderungsgesetz passiert den Bundesrat"},"content":{"rendered":"

Berlin:<\/span><\/p>\n

Zu dem heute vom Bundesrat verabschiedeten Mietrechts\u00e4nderungsgesetz erkl\u00e4rt Bundesjustizministerin
\nSabine Leutheusser-Schnarrenberger:<\/p>\n

Der Weg ist frei f\u00fcr Verbesserungen f\u00fcr Vermieter und Mieter, die durch das
\nMietrechts\u00e4nderungsgesetz geschaffen werden. Die Neuregelungen im Mietrecht schaffen Anreize f\u00fcr
\nden Vermieter zur energetischen Sanierung, sie entlasten Mieter bei den Energiekosten, st\u00e4rken die
\nPosition des Mieters bei der Umwandlung von Miete in Eigentum und schaffen Abhilfe gegen das
\nsogenannte Mietnomadentum.
\nForderungen nach massiven Eingriffen in das Mietpreisrecht haben im Bundesrat zu Recht keine
\nMehrheit gefunden. Private Vermieter stellen mehr als 60 Prozent der angebotenen Mietwohnungen zur
\nVerf\u00fcgung. Sie sind damit die gr\u00f6\u00dfte Anbietergruppe auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Damit es auch
\nin Zukunft Anreize f\u00fcr private Vermieter gibt, in neue Mietwohnungen zu investieren, muss
\nausufernden Reglementierungen der Mietpreise ein Riegel vorgeschoben werden.
\nDie energetische Wohnraumsanierung ist ein zentrales Element der Energiewende und eine
\ngesamtgesellschaftliche Aufgabe. Vierzig Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland entfallen auf
\nGeb\u00e4ude, ein erheblicher Teil auf Mietwohnungen. Die Neuregelungen verteilen die Lasten einer
\nenergetischen Modernisierung ausgewogen auf Vermieter und Mieter. Nach einer energetischen
\nModernisierung, z.B. der D\u00e4mmung der Geb\u00e4udeh\u00fclle, profitieren die Mieter insbesondere von
\ngeringeren Nebenkosten und h\u00f6herem Wohnkomfort. Um Anreize f\u00fcr die hierf\u00fcr erforderlichen
\nInvestitionen gerade bei der Vielzahl kleiner Privatvermieter zu schaffen, kann der m\u00f6glicherweise
\nwegen der Bauma\u00dfnahmen bestehende Mietminderungsanspruch bei energetischen Sanierungen k\u00fcnftig erst
\nnach drei Monaten geltend gemacht werden. Der Vermieter kann wie bisher j\u00e4hrlich maximal 11
\nProzent der Kosten f\u00fcr die Modernisierungen auf die Miete umlegen.
\nAuf eine gesetzliche Grundlage wird auch das Contracting gestellt. In Zukunft kann der Vermieter
\ndie Beheizung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche W\u00e4rmelieferung umstellen, wenn dies f\u00fcr
\nden Mieter kostenneutral ist und ein Effizienzgewinn erzielt wird. Bleibt das Contracting f\u00fcr den
\nMieter kostenfrei, k\u00f6nnen die W\u00e4rmelieferkosten als Betriebskosten umgelegt werden. Einzelheiten
\nwerden in einer Verordnung geregelt, die die Bundesregierung gesondert erlassen wird.
\nGerade f\u00fcr private Kleinvermieter ist das neue Instrumentarium gegen \u201eMietnomaden\u201c wichtig, denn
\nsie sind am st\u00e4rksten von Mietbetr\u00fcgern betroffen. Die Gerichte m\u00fcssen k\u00fcnftig R\u00e4umungssachen
\nvorrangig bearbeiten. Der Mieter kann au\u00dferdem vom Gericht verpflichtet werden, eine Sicherheit f\u00fcr
\ndie Nutzungsentgelte zu stellen, die w\u00e4hrend langwieriger R\u00e4umungsprozesse auflaufen. Befolgt er
\ndiese Anordnung nicht, kann die Wohnung im Eilverfahren ger\u00e4umt werden. Au\u00dferdem kann k\u00fcnftig nach
\ndem Modell der \u201eBerliner R\u00e4umung\u201c der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, lediglich den
\ngek\u00fcndigten Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ohne gleichzeitig die Einrichtung der
\nWohnung wegschaffen und einlagern zu m\u00fcssen. Das \u201eBerliner Modell\u201c spart Zeit und Geld.
\nIm Interesse der Mieter werden au\u00dferdem Schutzl\u00fccken bei der Umwandlung von Wohnraum in
\nEigentumswohnungen geschlossen. Die Umgehung des K\u00fcndigungsschutzes bei der Umwandlung in
\nEigentumswohnungen nach dem \u201eM\u00fcnchener Modell\u201c wird k\u00fcnftig verhindert.<\/p>\n

\"wolke2\"<\/a>
\nZum Hintergrund:
\nDer Entwurf betrifft folgende Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die
\nF\u00f6rderung des Contracting, die Bek\u00e4mpfung des Mietnomadentums und den K\u00fcndigungsschutz bei der
\nUmwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die L\u00e4nder erm\u00e4chtigt, den Anstieg von
\nBestandsmieten auf lokalen Teilm\u00e4rkten mit knappem Angebot abzud\u00e4mpfen.
\nIm Einzelnen:
\nI. Energetische Modernisierung
\nDas Mietrecht muss daf\u00fcr sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung
\nausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.
\n– Die Vorschriften \u00fcber die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen (bisher: \u00a7 554
\nBGB) werden reformiert. Gr\u00f6\u00dferes Gewicht erh\u00e4lt der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen
\nModernisierung“. Er umfasst Ma\u00dfnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache
\nbeitragen, etwa die D\u00e4mmung der Geb\u00e4udeh\u00fclle oder den Einsatz von Solartechnik f\u00fcr die
\nWarmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit f\u00fcr den investitionswilligen Vermieter. Rein
\nklimasch\u00fctzende Ma\u00dfnahmen oder Ma\u00dfnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach,
\nderen Strom der Vermieter in das \u00f6ffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie
\nberechtigen aber nicht zur Mieterh\u00f6hung.
\n– Energetische Modernisierungen sollen f\u00fcr eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer
\nMietminderung (\u00a7 536 BGB) f\u00fchren. Ist etwa eine D\u00e4mmung der Au\u00dfenfassade mit Baul\u00e4rm verbunden, ist
\nf\u00fcr die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeintr\u00e4chtigung ausgeschlossen. Ab
\ndem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Bauma\u00dfnahme
\nbis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeintr\u00e4chtigt ist. Der
\nvor\u00fcbergehende Minderungsausschluss gilt nur f\u00fcr energetische Modernisierungen. Bei anderen
\nModernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschr\u00e4nkten Minderungsrecht.
\nUnber\u00fchrt bleibt nat\u00fcrlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der
\nBauma\u00dfnahmen nicht mehr benutzbar ist.
\n– Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsma\u00dfnahmen mit j\u00e4hrlich maximal elf Prozent
\nauf die Miete umgelegt werden k\u00f6nnen, wird nicht ver\u00e4ndert (\u00a7 559 BGB). Die Umlagem\u00f6glichkeit wird
\nauch f\u00fcr die energetische Modernisierung nicht erh\u00f6ht. Kosten f\u00fcr Erhaltungsaufwendungen, die mit
\nModernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterh\u00f6hung. Dieser Abzugsposten wird im
\nMieterinteresse k\u00fcnftig ausdr\u00fccklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.
\n– Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsma\u00dfnahmen verz\u00f6gern, wenn der Mieter vortr\u00e4gt,
\ndass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine f\u00fcr ihn unzumutbare
\nwirtschaftliche H\u00e4rte sei. Diese H\u00e4rtefallpr\u00fcfung wird in das sp\u00e4tere Mieterh\u00f6hungsverfahren
\nverlagert, damit die Modernisierung zun\u00e4chst ohne Verz\u00f6gerungen realisiert werden kann. Beruft sich
\nalso ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine sp\u00e4tere Modernisierungsumlage
\nwirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Ma\u00dfnahme dennoch
\ndurchf\u00fchren, darf die Miete jedoch nicht erh\u00f6hen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft
\nPlanungssicherheit in der Bauphase. Der H\u00e4rteeinwand ist k\u00fcnftig schriftlich und fristgebunden
\nvorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ank\u00fcndigung aber auf Form und Frist hinweisen.
\nDer H\u00e4rtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsf\u00e4higkeit wird im Mieterh\u00f6hungsverfahren
\nnach Abschluss der Ma\u00dfnahmen gepr\u00fcft, auch der Abw\u00e4gungsma\u00dfstab wird nicht versch\u00e4rft. Der Mieter
\nbeh\u00e4lt also seinen umfassenden Schutz vor Mieterh\u00f6hungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er
\nmuss also, wenn der H\u00e4rtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung sp\u00e4ter eine m\u00f6gliche
\nerh\u00f6hte Miete nicht zahlen.
\n– Die formalen Anforderungen an die Begr\u00fcndungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden
\ngesenkt, um \u00fcberzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte
\nPauschalwerte berufen, um die W\u00e4rmeleitf\u00e4higkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht
\nwerden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige
\nSachverst\u00e4ndigengutachten.
\n– In den Vorschriften \u00fcber die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete (\u00a7 558 BGB) wird gesetzlich
\nklargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der orts\u00fcblichen
\nVergleichsmiete zu ber\u00fccksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so k\u00fcnftig auch verst\u00e4rkt in
\nMietspiegeln abgebildet werden.
\nII. Contracting
\nMit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche W\u00e4rmelieferung durch ein spezialisiertes
\nUnternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in
\nEigenregie f\u00fcr die W\u00e4rmeversorgung ihrer H\u00e4user gesorgt haben, k\u00f6nnen einen Beitrag zu Klimaschutz
\nund Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen W\u00e4rmelieferanten beauftragen, der in
\nder Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf
\nden Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters,
\nwird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der W\u00e4rmeversorgung in Eigenregie auf W\u00e4rmelieferung
\ndurch einen gewerblichen Anbieter umstellen, k\u00f6nnen sie die Kosten dieser W\u00e4rmelieferung k\u00fcnftig
\nunter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel muss der
\nContractor eine neue Anlage errichten oder die W\u00e4rme aus einem W\u00e4rmenetz liefern, z.B. als
\nFernw\u00e4rme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter
\nbetrieben werden k\u00f6nnen, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsf\u00fchrung beschr\u00e4nken. In
\njedem Fall muss die Umstellung f\u00fcr den Mieter kostenneutral sein. Au\u00dferdem muss die Umstellung
\nrechtzeitig zuvor angek\u00fcndigt werden, damit der betroffene Mieter pr\u00fcfen kann, ob die
\nVoraussetzungen f\u00fcr eine sp\u00e4tere Umlage der W\u00e4rmelieferkosten als Betriebskosten tats\u00e4chlich
\nvorliegen.
\nIII. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum
\nGegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:
\n– R\u00e4umungssachen sind k\u00fcnftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder
\nVerp\u00e4chter kann auch bei wirksamer K\u00fcndigung des Vertrags seine Leistung \u2013 n\u00e4mlich die
\nBesitz\u00fcberlassung \u2013 nicht eigenm\u00e4chtig zur\u00fcckhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchf\u00fchrung
\ndes Verfahrens erforderlich, um nach M\u00f6glichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung
\nmonatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erh\u00f6ht, falls der Mieter oder P\u00e4chter nicht zahlt.
\nDeshalb sind R\u00e4umungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuf\u00fchren: Sie sind vorrangig
\nzu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme f\u00fcr die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu
\nreduzieren.
\n– Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom
\nGericht verpflichtet werden, f\u00fcr das w\u00e4hrend eines Gerichtsverfahrens Monat f\u00fcr Monat auflaufende
\nNutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. B\u00fcrgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll
\nverhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden
\nerleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die w\u00e4hrend des
\nProzesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer R\u00e4umungsklage wegen
\nZahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege
\ndes einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein R\u00e4umungsurteil erwirken.
\n– Die in der Praxis entwickelte „Berliner R\u00e4umung“ erleichtert die Vollstreckung von
\nR\u00e4umungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht
\nein R\u00e4umungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung r\u00e4umen k\u00f6nnen, ohne
\ngleichzeitig die \u2013 oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenst\u00e4nde in der
\nWohnung durchzuf\u00fchren. Die R\u00e4umung kann also darauf beschr\u00e4nkt werden, den Schuldner aus dem Besitz
\nder Wohnung zu setzen. Auf diese Weise f\u00e4llt kein Kostenvorschuss f\u00fcr Abtransport und Einlagerung
\nder in der Wohnung verbleibenden Gegenst\u00e4nde an. Die Haftung des Vermieters f\u00fcr die vom Schuldner
\nzur\u00fcckgelassenen Gegenst\u00e4nde wird auf Vorsatz und grobe Fahrl\u00e4ssigkeit begrenzt.
\n– Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungst\u00fcr klingelt, um ein R\u00e4umungsurteil zu vollstrecken,
\n\u00f6ffnet manchmal ein Unbekannter die T\u00fcr und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von
\nder Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zun\u00e4chst nicht ger\u00e4umt werden, weil das
\nR\u00e4umungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im
\neinstweiligen Verf\u00fcgungsverfahren gibt dem Vermieter die M\u00f6glichkeit, in dieser Situation schnell
\neinen weiteren R\u00e4umungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
\nIV. Unterbindung des \u201eM\u00fcnchener Modells\u201c bei der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen
\nDer bew\u00e4hrte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern darf nicht durch das sogenannte
\nM\u00fcnchener Modell umgangen werden. \u00a7 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor
\nEigenbedarfsk\u00fcndigungen f\u00fcr drei Jahre vor, wenn Mietsh\u00e4user in Wohneigentum umgewandelt und die
\nWohnungen sodann ver\u00e4u\u00dfert werden. Die Landesregierungen k\u00f6nnen diese Frist f\u00fcr gef\u00e4hrdete Gebiete
\n(Ballungsr\u00e4ume) bis auf zehn Jahre verl\u00e4ngern. Das \u201eM\u00fcnchener Modell\u201c ist dadurch gepr\u00e4gt, dass
\neine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn
\nherein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu erm\u00f6glichen und die
\nWohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung k\u00fcndigt die Gesellschaft einem
\noder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in \u00a7
\n577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfsk\u00fcndigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen.
\nDiese Schutzl\u00fccke wird jetzt geschlossen.
\nV. Absenkung der Kappungsgrenze f\u00fcr Erh\u00f6hungen von Bestandsmieten bis zur orts\u00fcblichen
\nVergleichsmiete
\nDar\u00fcber hinaus wird in \u00a7 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingef\u00fcgt, wonach die Bundesl\u00e4nder f\u00fcr
\nGebiete mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen
\nbis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf
\nMietsteigerungen besonders in Ballungsr\u00e4umen reagieren k\u00f6nnen.
\nNach der heute erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und
\nverk\u00fcndet werden. Die \u00c4nderungen werden voraussichtlich \u2013 je nach Verk\u00fcndungstermin im
\nBundesgesetzblatt \u2013 Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting
\nwerden zwei Monate danach wirksam. Die Gesetzesmaterialien sind \u00fcber die Bundestag-Drucksachen
\n17\/10485 (Regierungsentwurf) und 17\/11894 (Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses) verf\u00fcgbar.<\/p>\n

Quelle: bmj.bund.de<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Berlin: Zu dem heute vom Bundesrat verabschiedeten Mietrechts\u00e4nderungsgesetz erkl\u00e4rt Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger: Der Weg ist frei f\u00fcr Verbesserungen f\u00fcr Vermieter und Mieter, die durch das Mietrechts\u00e4nderungsgesetz geschaffen werden. Die Neuregelungen im Mietrecht schaffen Anreize f\u00fcr den Vermieter zur energetischen Sanierung, sie entlasten Mieter bei den Energiekosten, st\u00e4rken die Position des Mieters bei der Umwandlung von […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":4190,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[44,3],"tags":[454],"class_list":["post-5054","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-deutschland-2","category-news","tag-mietrecht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5054","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=5054"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5054\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/4190"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=5054"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=5054"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.frankensicht.de\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=5054"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}