{"id":1891,"date":"2012-05-24T19:58:28","date_gmt":"2012-05-24T17:58:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.frankensicht.de\/?p=1891"},"modified":"2012-05-24T19:58:28","modified_gmt":"2012-05-24T17:58:28","slug":"ein-modernes-mietrecht-fur-mehr-klimaschutz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.frankensicht.de\/?p=1891","title":{"rendered":"Ein modernes Mietrecht f\u00fcr mehr Klimaschutz"},"content":{"rendered":"

Berlin:<\/span><\/p>\n

Zu dem heute vom Bundeskabinett beschlossenen Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform erkl\u00e4rt
\nBundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger:
\nEin modernes Mietrecht sorgt auch f\u00fcr mehr Klimaschutz und unterst\u00fctzt die Energiewende. Das neue
\nMietrecht schafft Anreize zur energetischen Sanierung, schafft Abhilfe gegen das sogenannte
\nMietnomadentum und st\u00e4rkt den Mieterschutz bei der Umwandlung von Miete in Eigentum.
\nF\u00fcr Ressourcenschonung und Klimaschutz m\u00fcssen alle ihren Beitrag leisten. Die Mietrechtsreform
\nverteilt ihre Vorteile und Lasten fair auf Vermieter und Mieter und erleichtert energetische
\nModernisierungen im vermieteten Wohnraumbestand. Um die Energieeffizienz dieses \u201eschlafenden
\nRiesen\u201c zu wecken, schafft das neue Mietrecht richtige Anreize, indem der Mietminderungsanspruch
\nbei energetischen Sanierungen erst nach drei Monate geltend gemacht werden kann. Umgekehrt
\nprofitieren die Mieter von geringeren Nebenkosten. Der Vermieter darf wie bei anderen Sanierungen
\nauch nach geltendem Recht j\u00e4hrlich maximal 11 Prozent der Kosten f\u00fcr die Modernisierungen auf die
\nMiete umlegen.
\nGegen das sogenannte Mietnomadentum wird durch die neuen Regelungen besser vorgegangen. Dies st\u00e4rkt
\ninsbesondere die Situation von Kleinvermietern. Sie k\u00f6nnen k\u00fcnftig auf die in der Praxis
\nentwickelte \u201eBerliner R\u00e4umung\u201c zur\u00fcckgreifen, denn dieses Modell ist Grundlage f\u00fcr die gesetzliche
\nNeuregelung. Die \u201eBerliner R\u00e4umung\u201c erm\u00f6glicht es Vermietern, die Wohnung durch den
\nGerichtsvollzieher r\u00e4umen zu lassen, ohne gleichzeitig die Gegenst\u00e4nde in der Wohnung – oftmals
\nkostenaufwendig – wegschaffen und einlagern zu m\u00fcssen. Vermieter sollen im Zivilprozess Zahlungs-
\nund R\u00e4umungsanspr\u00fcche gegen\u00fcber sog. \u201eMietnomaden\u201c leichter durchsetzen k\u00f6nnen. Der Mieter kann
\nk\u00fcnftig vom Gericht verpflichtet werden, eine Sicherheit f\u00fcr Mietschulden zu stellen, die w\u00e4hrend
\nlangwieriger Prozesse auflaufen. Befolgt er diese Anordnung nicht, kann die Wohnung im Eilverfahren
\nger\u00e4umt werden.
\nIm Interesse der Mieter werden wiederum Schutzl\u00fccken bei der Umwandlung von Wohnraum in
\nEigentumswohnungen geschlossen. Die Umgehung des K\u00fcndigungsschutzes bei der Umwandlung in
\nEigentumswohnungen nach dem \u201eM\u00fcnchener Modell\u201c wird k\u00fcnftig verhindert. In Zukunft wird der Schutz
\nvor Eigenbedarfsk\u00fcndigungen f\u00fcr drei Jahre auch dann greifen, wenn eine Personengesellschaft ein
\nMietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, die Wohnungen zum Nutzen ihrer Mitglieder in
\nEigentumswohnungen umzuwandeln.
\nAuf eine gesetzliche Grundlage wurde auch das Contracting gestellt. Contracting kann Energie sparen
\noder Energie effizienter nutzen, weil die W\u00e4rmelieferung auf einen externen Anbieter \u00fcbertragen
\nwird. In Zukunft kann der Vermieter die \u00dcbertragung ohne Zustimmung des Mieters vornehmen, sofern
\ndie Umstellung kostenneutral erfolgt. Die Kosten k\u00f6nnen auf den Mieter umgelegt werden, wenn f\u00fcr
\nihn dadurch die Kosten von Heizung und Warmwasser nicht steigen.
\nZum Hintergrund:
\nDer Entwurf betrifft vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die
\nF\u00f6rderung des Contracting, die Bek\u00e4mpfung des Mietnomadentums und den K\u00fcndigungsschutz bei der
\nUmwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Im Einzelnen:
\nI. Energetische Modernisierung
\nDas Mietrecht muss daf\u00fcr sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung
\nausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.
\n– Die Vorschriften \u00fcber die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen (bisher: \u00a7 554
\nBGB) werden reformiert. Gr\u00f6\u00dferes Gewicht erh\u00e4lt der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen
\nModernisierung“. Er umfasst alle Ma\u00dfnahmen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache
\nbeitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik f\u00fcr die Warmwasserbereitung. Das schafft
\nRechtssicherheit f\u00fcr den investitionswilligen Vermieter. Rein klimasch\u00fctzende Ma\u00dfnahmen oder
\nMa\u00dfnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in
\ndas \u00f6ffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur
\nMieterh\u00f6hung.
\n– Energetische Modernisierungen sollen f\u00fcr eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer
\nMietminderung (\u00a7 536 BGB) f\u00fchren. Ist etwa eine D\u00e4mmung der Au\u00dfenfassade mit Baul\u00e4rm verbunden, ist
\nf\u00fcr die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeintr\u00e4chtigung ausgeschlossen. Ab
\ndem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Bauma\u00dfnahme
\nbis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeintr\u00e4chtigt ist. Der
\nvor\u00fcbergehende Minderungsausschluss gilt nur f\u00fcr energetische Modernisierungen. Bei anderen
\nModernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschr\u00e4nkten Minderungsrecht.
\nUnber\u00fchrt bleibt nat\u00fcrlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der
\nBauma\u00dfnahmen nicht mehr benutzbar ist.
\n– Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsma\u00dfnahmen mit j\u00e4hrlich maximal elf Prozent
\nauf die Miete umgelegt werden k\u00f6nnen, wird das geltende Recht nicht ver\u00e4ndert (\u00a7 559 BGB). Die
\nUmlagem\u00f6glichkeit gilt auch f\u00fcr die energetische Modernisierung. Kosten f\u00fcr Erhaltungsaufwendungen,
\ndie mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterh\u00f6hung. Dieser Abzugsposten
\nwird im Mieterinteresse k\u00fcnftig ausdr\u00fccklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.
\n– Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsma\u00dfnahmen verz\u00f6gern, wenn der Mieter vortr\u00e4gt,
\ndass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine f\u00fcr ihn unzumutbare
\nwirtschaftliche H\u00e4rte sei. Diese H\u00e4rtefallpr\u00fcfung wird in das sp\u00e4tere Mieterh\u00f6hungsverfahren
\nverlagert, damit die Modernisierung zun\u00e4chst ohne Verz\u00f6gerungen realisiert werden kann. Beruft sich
\nalso ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine sp\u00e4tere Modernisierungsumlage nicht
\nverkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Ma\u00dfnahme dennoch durchf\u00fchren. Das schafft
\nPlanungssicherheit in der Bauphase. Der H\u00e4rtegrund der fehlenden wirtschaftlichen
\nLeistungsf\u00e4higkeit wird im Mieterh\u00f6hungsverfahren nach Abschluss der Ma\u00dfnahmen gepr\u00fcft, auch der
\nAbw\u00e4gungsma\u00dfstab wird nicht versch\u00e4rft. Der Mieter beh\u00e4lt also seinen umfassenden Schutz vor
\nMieterh\u00f6hungen, die er nicht tragen kann. Er muss also, wenn der H\u00e4rtegrund gegeben ist, trotz zu
\nduldender Modernisierung sp\u00e4ter eine m\u00f6gliche erh\u00f6hte Miete nicht zahlen.
\n– Die formalen Anforderungen an die Begr\u00fcndungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden
\ngesenkt, um \u00fcberzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte
\nPauschalwerte berufen, um die W\u00e4rmeleitf\u00e4higkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht
\nwerden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige
\nSachverst\u00e4ndigengutachten.
\n– In den Vorschriften \u00fcber die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete (\u00a7 558 BGB) wird gesetzlich
\nklargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der orts\u00fcblichen
\nVergleichsmiete zu ber\u00fccksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so k\u00fcnftig auch verst\u00e4rkt in
\nMietspiegeln abgebildet werden.
\nII. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum
\nGegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:
\n– Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, f\u00fcr die
\nw\u00e4hrend eines Gerichtsverfahrens Monat f\u00fcr Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z. B.
\nB\u00fcrgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter
\ndurch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des
\nProzesses nicht mehr in der Lage ist, die w\u00e4hrend des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu
\nbezahlen. Befolgt der Mieter bei einer R\u00e4umungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht
\nerlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes
\nschneller als bislang ein R\u00e4umungsurteil erwirken.
\n– Die in der Praxis entwickelte „Berliner R\u00e4umung“ erleichtert die Vollstreckung von
\nR\u00e4umungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht
\nein R\u00e4umungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung r\u00e4umen k\u00f6nnen, ohne
\ngleichzeitig die \u2013 oft kostenaufwendigen – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenst\u00e4nde in der
\nWohnung durchzuf\u00fchren. Die R\u00e4umung kann also darauf beschr\u00e4nkt werden, den Schuldner aus dem Besitz
\nder Wohnung zu setzen. Auf diese Weise f\u00e4llt kein Kostenvorschuss f\u00fcr Abtransport und Einlagerung
\nder in der Wohnung verbleibenden Gegenst\u00e4nde an. Die Haftung des Vermieters f\u00fcr die vom Schuldner
\nzur\u00fcckgelassenen Gegenst\u00e4nde wird auf Vorsatz und grobe Fahrl\u00e4ssigkeit begrenzt.
\n– Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungst\u00fcr klingelt, um ein R\u00e4umungsurteil zu vollstrecken,
\n\u00f6ffnet manchmal ein Unbekannter die T\u00fcr und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter
\nvon der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zun\u00e4chst nicht ger\u00e4umt werden, weil das
\nR\u00e4umungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort benannt sind. Ein neuer Anspruch im
\neinstweiligen Verf\u00fcgungsverfahren gibt dem Vermieter die M\u00f6glichkeit, in dieser Situation schnell
\neinen weiteren R\u00e4umungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
\nIII. Contracting
\nMit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche W\u00e4rmelieferung durch ein spezialisiertes
\nUnternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in
\nEigenregie f\u00fcr die W\u00e4rmeversorgung ihrer H\u00e4user gesorgt haben, k\u00f6nnen einen Beitrag zu Klimaschutz
\nund Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen W\u00e4rmelieferanten beauftragen, der in
\nder Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf
\nden Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters,
\nwird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der W\u00e4rmeversorgung in Eigenregie auf W\u00e4rmelieferung
\ndurch einen gewerblichen Anbieter umstellen, k\u00f6nnen sie die Kosten dieser W\u00e4rmelieferung k\u00fcnftig
\nunter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel muss der
\nContractor eine neue Anlage errichten oder die W\u00e4rme aus einem W\u00e4rmenetz liefern, z.B. als
\nFernw\u00e4rme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter
\nbetrieben werden k\u00f6nnen, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsf\u00fchrung beschr\u00e4nken. In
\njedem Fall muss die Umstellung f\u00fcr den Mieter kostenneutral sein. Au\u00dferdem muss die Umstellung
\nrechtzeitig zuvor angek\u00fcndigt werden, damit der betroffene Mieter pr\u00fcfen kann, ob die
\nVoraussetzungen f\u00fcr eine sp\u00e4tere Umlage als Betriebskosten tats\u00e4chlich vorliegen.
\nIV. Unterbindung des \u201eM\u00fcnchener Modells\u201c
\nDer bew\u00e4hrte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen darf nicht
\ndurch das sogenannte M\u00fcnchener Modell umgangen werden. \u00a7 577 a BGB sieht derzeit einen Schutz vor
\nEigenbedarfsk\u00fcndigungen f\u00fcr drei Jahre vor, wenn Mietsh\u00e4user in Wohneigentum umgewandelt und die
\nWohnungen sodann ver\u00e4u\u00dfert werden. Die Landesregierungen k\u00f6nnen diese Frist f\u00fcr gef\u00e4hrdete Gebiete
\n(Ballungsr\u00e4ume) bis auf zehn Jahre verl\u00e4ngern. Das \u201eM\u00fcnchener Modell\u201c ist dadurch gepr\u00e4gt, dass
\neine Personengesellschaft (z.B. eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts) ein Mietshaus von vorn
\nherein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu erm\u00f6glichen und die
\nWohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung k\u00fcndigt die Gesellschaft einem
\noder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in \u00a7
\n577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfsk\u00fcndigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen.
\nDiese Schutzl\u00fccke wird jetzt geschlossen.<\/p>\n

Quelle: bmj.de<\/p>\n

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